IMMOBILIE GEERBT - WAS NUN?
Alles was Sie im Umgang mit einer geerbten Immobilie beachten müssen
und wie Sie den größten Nutzen aus Ihrer individuellen Situation ziehen.
Michelle Altvater
Marketing Managerin B.A.
Michelle.Altvater@Altvater-immobilien.de
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Veröffentlich am 12.12.2024
In Deutschland beinhaltet jeder zweiter Nachlass eine Immobilie. Mit dieser sind meist viele Fragen und Entscheidungen verbunden, über die sich Erben im Voraus nicht bewusst sind.
Auch das schönste Haus mit einmaliger Ausstattung kann zum Alptraum werden, wenn es zu hoch mit Darlehen belastet ist. Der Erbe tritt als Rechtsnachfolger in die Verpflichtung Zins und Tilgung an die Bank zu leisten, wodurch sich schnell eine große Belastung entwickeln kann.
In diesem Ratgeber wollen wir Ihnen erläutern, welche Aspekte Sie im Umgang mit einer geerbten Immobilie beachten müssen und wie Sie Vorteile gegen Nachteile abwägen können.
Das Wichtigste zum Thema "IMMOBILIE GEERBT - WAS NUN?
- Werden Sie als Erbe einer Immobilie im Testament aufgeführt, werden Sie Rechtsnachfolger des Erblassers und damit neuer Eigentümer seiner Immobilie. Sie übernehmen damit auch die Verantwortung mit allen Rechten und Pflichten für die Immobilie.
- Bevor Sie das Erbe antreten, sollten Sie feststellen lassen, ob der Nachlass, insbesondere die Immobilie werthaltig oder überschuldet ist. Stellt sich heraus, dass die Erbmaße insgesamt überschuldet, sollten Sie innerhalb von 6 Wochen formgerecht ablehnen. Diese Frist lässt sich nicht verlängern.
- Klären Sie umgehend, ob Sie die Immobilie selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen möchten. Alternativ können Sie an einem Mehrfamilienhaus auch Wohnungseigentum begründen. Hierbei kann ihnen eine unabhängige Immobilienbewertung unterstützen.
- Eigentümer werden Sie erst, wenn Sie durch das Grundbuchamt ins Grundbuch eingetragen werden. Innerhalb von zwei Jahren fallen hierbei keine Gebühren an.
- Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft, ist es von höchster Wichtigkeit zu klären, ob Sie die Immobilie behalten, verwalten oder verkaufen möchten. Eine Teilungsversteigerung bringt meistens wirtschaftliche Abschläge mit sich und sollte nur eine Notlösung sein.
Was sind die ersten Schritte nach Eintreten des Erbfalls?
Sind Sie als testamentarischer Erbe benannt oder gesetzlicher Erbe treten Sie automatisch als Rechtsnachfolger der verstorbenen Person ein. Der Gesetzgeber stellt somit sicher, dass der Nachlass nicht herrenlos wird, da Sie sämtliche Rechten und Pflichten übernehmen.
Nach Testamentseröffnung haben Sie sechs Wochen zeit das Erbe auszuschlagen. Diese Frist lässt sich nicht verlängern. Werden Sie sich daher schnell darüber klar, wie Sie mit dem Erbe und dem darin enthaltenen Eigentum verfahren wollen. Oft überschätzen Erben den Wert von Immobilien und lassen sich durch emotionale Aspekte leiten.
Ist der Nachlass werthaltig oder überschuldet?
Im Zuge der Übernahme der Vermögenswerte übernehmen Sie auch die Verantwortung für eventuelle Schulden und Verbindlichkeiten des Erblassers. Übersteigen diese Verbindlichkeiten die gegenüberstehende Werte, ist von einer Annahme des Erbes abzuraten. Speziell der Wert von Immobilien hängt dabei stark von Ihrer individuellen Situation und Nutzung des Objekts ab.
Als Erbe haben Sie ein Recht auf Einsicht in das Grundbuch. Hier sind eventuell bestehende Belastungen mit Grundschulden, Hypotheken und sonstigen Dienstbarkeiten eingetragen. All diese Eintragungen bestimmen den Verkehrswert der Immobilie. Im Raum Heilbronn können wir und unser Partnernetzwerk Sie bei der Einhaltung aller Informationen und der Entscheidungsfindung unterstützen.
Stellen Sie, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erben, fest, dass die zum Nachlass gehörende Immobilie sanierungsbedürftig oder mit Grundschulden und Hypotheken belastet ist, ist sie letztlich wertlos, wenn der Sanierungsaufwand oder der Aufwand für den Kapitaldienst so hoch ist, dass sich der Aufwand für Sie unterm Strich nicht rechnet.
Mithin kommt es darauf an, dass Sie den Verkehrswert des Objekts einschätzen können. Dabei ist mithin entscheidend, dass eine Immobilie immer nur so viel wert ist, wie ein Kaufinteressent bereit ist, dafür zu bezahlen. Das schönste Haus ist seinen Preis vielleicht nicht wert, wenn Sie niemanden finden, der einen angemessenen Preis dafür zahlt.
Nachdem Sie das Erbe angenommen haben
Haben Sie das Erbe angenommen und die Erbschaftssteuer beachtet gibt es mehrere Möglichkeiten mit der Immobilie zu verfahren.
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erben und die Immobilie vermieten wollen, berechnet sich die Erbschaftssteuer nach Maßgabe von bis zu 90 Prozent ihres Verkehrswertes.
Die Mieteinnahmen sind als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung einkommensteuerpflichtig. Als Rechtsnachfolger des Vermieters treten Sie in bestehende Mietverträge mit den Mietern ein und führen diese fort.
Möchten Sie die Immobilie selbst beziehen, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erben, können Sie wegen Eigenbedarfs fristgerecht kündigen.
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erben, ist es oft das Beste verfahren die Immobilie privat oder durch einen professionellen Makler zu verkaufen. Beim privaten Immobilien Verkauf gibt es viele Dinge zu beachten, hierzu empfehlen wir Ihnen unseren Beitrag über die häufigsten Fehler beim privaten Immobilien Verkauf.
Durch den Verkauf profitieren Sie vom Verkaufspreis und erhalten Liquidität. Beachten Sie jedoch, dass Sie möglicherweise bestehende Grundschulden und Hypotheken aus dem Erlös begleichen müssen. Schätzen Sie den Verkehrswert der Immobilie nicht zu hoch ein; es ist ratsam, sich im Vorfeld von einem Makler beraten zu lassen, der mit den lokalen Gegebenheiten vertraut ist.
Falls das Objekt vermietet ist, spielen die Mietverhältnisse eine entscheidende Rolle – insbesondere, ob die Mieter zuverlässig zahlen und ob Renovierungsbedarf besteht. Denken Sie auch daran, dass Sie ein bestehendes Darlehen bei der Bank zwar fristgerecht kündigen können, jedoch möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.
Diese Entschädigung kann den Nachlass schmälern, insbesondere wenn Sie ein Haus geerbt haben. Daher könnte es sinnvoller sein, die im Darlehensvertrag vereinbarte Zinsfestschreibungszeit abzuwarten und erst danach das Darlehen zu kündigen oder die Immobilie zu verkaufen.
Immobilie Selbst nutzen
Wenn Sie als Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner eine Wohnung oder ein Haus erben und diese Immobilie selbst bewohnen, sind Sie von der Erbschaftssteuer befreit, solange Sie dort mindestens 10 Jahre wohnen.
Sollten Sie innerhalb dieses Zeitraums aus der Wohnung oder dem Haus ausziehen, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend ab dem Tag des Erbfalls. Eine Ausnahme gilt nur, wenn Sie zwingende Gründe haben, die es Ihnen unmöglich machen, die Immobilie weiterhin selbst zu bewohnen (zum Beispiel bei einem Umzug ins Pflegeheim oder einem berufsbedingten Wohnortwechsel zur Vermeidung von Arbeitslosigkeit).
Wie verfahre ich mit einer erbimmobilie?
Die Frage "Immobilie geerbt - Was nun?" ist nicht einfach zu beantworten. Die Entscheidung, wie Sie verfahren, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erben, hängt von vielfältigen Faktoren ab. Pauschale Lösungen gibt es nicht.
Gerne beraten wir Sie in einem persönlichen Gespräch und erarbeiten gemeinsam Ihre individuelle Lösung.
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